På hybeljakt? Gode råd for leie og utleie

Sensommeren er høysesong for jakt etter bolig, spesielt for studenter, men også andre som har flyttet til Oslo. Men vær våken når du går på visning: på markedet finnes det hybler og leiligheter som kan være farlige brannfeller.

I år er situasjonen spesielt utfordrende etter noen år med pandemi og økte priser i leiemarkedet. Studentsamskipnadene har ikke nok hybler til alle som vil studere i Oslo. Det betyr at mange må ut på det private markedet for å skaffe seg tak over hodet.

– Det er selvfølgelig viktig å skaffe seg en hybel, men liv og helse er viktigere, sier Anne Torill Halse, avdelingsdirektør i teknisk fagavdeling i Plan- og bygningsetaten.

Rømningsveier og inneklima bør være første prioritet hos enhver som er på boligjakt. Det bør også utleiere være opptatt av, men likevel avdekker kommunen hvert år mange ulovlige utleieboliger.

Alle har rett til trygge og gode boligforhold som ikke går utover helse og trivsel. Mange studenter er heller ikke kjent med hvilke krav en hybel må oppfylle for å være godkjent som bolig. Kjeller- og loftsleiligheter er ikke alltid godkjent som bolig selv om de er innredet som det. Du bør spørre utleier om hybelen eller leiligheten er godkjent av kommunen så tidlig som mulig og før du tegner leiekontrakt.

Mange studenter er heller ikke kjent med hvilke krav hybelen må oppfylle for å være godkjent som bolig. Kjeller- og loftsleiligheter er ikke alltid godkjent som bolig selv om de er innredet som det.

Sjekkliste for studenter på boligjakt

– Derfor har vi laget sjekklisten til hjelp for studenter som skal på boligjakt, og kravene til brannsikkerhet og inneklima skal alltid oppfylles, sier Halse. – Vårt råd til studentene er å ta med sjekklista på visning, og still utleier til ansvar for at alt er i orden.

• Er boligen i kjeller eller loft? Sjekk at du har to uavhengige rømningsveier hvorav vindu kan være én.
• Er vinduet stort nok til at du kommer deg ut hvis noe skjer? Dette er spesielt viktig i lofts- og kjellerrom. Prøv å åpne vindu og vurder om du vil klare å komme deg ut.
• Har boligen fungerende røykvarslere? Batteri i røykvarsler skal som hovedregel byttes én gang i året.
• Dersom leiligheten er koblet til en brannsentral, sjekk at den står i normal drift.
• Sjekk at boligen har slokkeutstyr i form av husbrannslange og/eller håndslokker. Slokkeutstyret skal kunne brukes i alle rom og at brannslukkingsapparatets trykkmåler (pil) peker mot grønt.

• Vær oppmerksom på dårlig lukt og se etter soppdannelse på vegger, tak og gulv. Fukt, mugg og sopp kan føre til helseproblemer.
• Sjekk at det er god ventilasjon, og mulighet til å lufte.
• Spør utleier om dokumentasjon på radonnivået. Radon er naturlig radioaktivitet som finnes i grunn og jordluft. Høye nivåer er helseskadelig og øker risikoen for lungekreft. Utleier skal kunne dokumentere at radonnivået er tilfredsstillende.
• Sjekk om vinduet gir nok dagslys. Vindusarealet bør være mer enn 10 prosent av gulvarealet.
• Spør utleier om det er lytt mellom rommene/leilighetene i bygget. God lydisolasjon er viktig for søvn, hvile og konsentrasjon.

Store konsekvenser og mørketall

Om det brenner i en liten kjellerleilighet hvor eneste rømningsvei er et trangt kjellervindu, så er sjansen for at man klarer å berge seg ut liten. Rommet fylles fort med røyk, og røyken tar liv.

– Dårlig tid, lite penger og manglende erfaring med et presset utleiemarked kan lett føre til forhastede beslutninger som kan få alvorlige konsekvenser for studentene som inntar storbyene de neste ukene, advarer Hege Hammer, sjef for brannforebyggende avdeling i Oslo brann- og redningsetat.

Plan- og bygningsetaten får cirka 5-10 henvendelser per måned hvor folk lurer på om hybler og leieboliger er lovlige og godkjente. Også Brann- og redningsetaten får inn meldinger om ulovlige forhold.

– Her er det store mørketall, konstaterer Hege Hammer.

Mørketallene kan ha bakgrunn i at leietakerne ikke er kjent med kravene til brannsikkerhet og inneklima.

– Derfor oppfordrer vi alle som skulle komme over et leietilbud de tror er ulovlig om å ta kontakt med oss. Det gir oss mulighet til å sjekke om hybelen eller leiligheten er lovlig bygget. Da kan vi følge opp og hindre at andre blir utsatt for det samme, understreker Anne Torill Halse.

Tips og råd til utleiere

– Det mangler ikke på sjekklister, råd og tips fra huseier- og leieboerforeninger. Det er derfor ganske overraskende at ingen har tatt med det vi mener er det aller viktigste, at du skal være sikker på å bo trygt og sikkert i det du leier. Vi tror boligeiere og utleiere har behov for bedre kunnskap om reglene for å leie ut, sier Anne Torill Halse.

Har du en hybel i kjelleren, er det ikke bare å leie ut. Du må sjekke at rommene er bruksendret til rom til varig opphold og at de byggtekniske forskriftene og kravene er oppfylt, blant annet rømningsveier, høyde på vinduer o.l. Bruksendringen skal også være byggemeldt til kommunen, og det skal foreligge enten brukstillatelse eller ferdigattest på at kjelleren er godkjent.

Går du med planer om å leie ut? Sjekk boligen din med tanke på lovlig utleie dersom du ikke allerede har gjort det. At du ikke visste at det var ulovlig eller at du trodde det var lovlig, er ikke god nok grunn til å sette andres liv i fare.

Plan- og bygningsetatens saksinnsyn en god kilde til å sjekke boligen eller utleieboligen/hybelen, den er åpen og tilgjengelig for absolutt alle. Her kan du for eksempel sjekke godkjente tegninger av boligen og om det har vært registrert ulovlige forhold ved boligen som ikke er rettet opp, forteller Halse.

Hvis de sist godkjente tegningene inneholder navn på rom i kjeller som for eksempel fyrrom, koksrum, rullerum, strykerom, vaskerom, hobbyrom, trimrom, husholdningsrom, vedrom, matbod og bod o.l., er det stor grunn til å spørre om hybelen er lovlig og godkjent.

– Vi opplever mange tilfeller hvor ny eier har kjøpt bolig i den tro at utleie er lovlig bare fordi kjelleren eller loftet har vært leid ut tidligere, avslutter Anne Torill Halse.