Hvem kjøper bolig i Oslo?

For et år siden tok Camilla Kolstad Danielsen (45) og Martin Ofstad Henriksen (47) med seg sine to tenåringssønner og flyttet til indre by. Etter 16 år i et trygt og barnevennlig miljø på Holmlia, 12 minutter med tog fra Oslo sentrum, kjøpte familien leilighet på Grünerløkka og fikk gang- og sykkelavstand til det aller meste. Som de fleste av alle boligkjøpere i Oslo kjøpte de bolig for å bo der selv.

Praktisk!

– Som barn flyttet jeg mye og har bodd mange steder, men har hatt som livsprosjekt å bli osloboer. Da måtte vi inn til byen. Det handler egentlig mye om identitet. Hvor man bor er viktig, her føler vi at vi er kommet hjem. Begge har vi hatt deler av barndommen i nabolaget. Og så er alt her så mye mer praktisk, sier Martin, som er overlykkelig over å slippe å være avhengig av togtabeller og trikkebytte for å komme seg på jobb.

– Jeg sykler og blir så glad!

Praktisk er det dog ikke å bo i femte etasje uten heis og uten parkering. Men i byen trenger de ikke bil. Camilla går til jobb. Planen er å selge bilen og melde seg inn i Bilkollektivet. Begge stortrives i den flotte murgården fra 1900-tallet i Marselis gate. De har utsikt til Akerselva, Gamle Aker kirke og Telthusbakken fra smijernsbalkongen. Men mens Martin var veldig klar på at han ville til innenfor Ring 2, sier Camilla at det ikke spilte så stor rolle for henne akkurat hvor de bor.

– Det er mange fine steder. Også Holmlia er veldig fint, særlig når man bor med små barn. Man kan bare slippe dem ut og vite at de leker trygt. Det er mer slitsomt for de voksne å bo med barn i byen, fordi man må passe på dem hele tiden. For oss var det derfor først nå det var riktig å flytte, nå som guttene er blitt store og passer på seg selv.

Familiens to sønner er imidlertid delt i sin begeistring. Eldstemann Max på 16 er strålende fornøyd og har begynt på videregående skole i byen. Bastian på 14 er ikke like glad og savner kompisene på Holmlia. Derfor har han valgt å fortsette på skolen der, selv om det betyr at han må pendle.

50-åringene investerer i smått

Camilla og Martin er likevel til dels utypiske for boligkjøpere som flytter inn til indre by. Det fastslår boliganalytiker Anders Lund.

– Voksne par flytter gjerne inn til byen, men det hører til sjeldenhetene at de har med seg barn. Typisk nok kjøpte Camilla og Martin rekkehus på barnevennlige Holmlia da de skulle ha barn, men de fleste venter til barna har flyttet hjemmefra før de flytter til sentrum. De fleste flytter heller ikke så langt, de kjøper gjerne en bolig tilpasset deres livsfase i nærheten av der de allerede bor.

Anders Lund har analysert hva som karakteriserer boligkjøperne i Oslo over tid, og det er lite som har forandret seg. Med ett unntak.

– I 2016 var det det langt flere over 50 år som investerer i små leiligheter på 45 kvadratmeter eller mindre. Disse kan ha en 14-åring hjemme som de vil sikre innpass på boligmarkedet om noen år, og i mellomtiden leier de ut. Disse boligkjøperne ser ikke nødvendigvis på seg selv som investorer, men i praksis er de det og bidrar til utleiemarkedet som er på omtrent 30 prosent i Oslo.

Ingen typisk boligkjøper

Lund understreker at utleiemarkedet har en viktig funksjon.

– Det vil alltid være noen som har behov for kortvarig bosted eller av andre grunner heller vil leie enn å eie. Studenter, pendlere, arbeidere på midlertidige kontrakter, par som går igjennom samlivsbrudd. I Sverige har de ikke et fungerende utleiemarked. Der er utleieprisene regulert og det kan være 30–40 års ventetid for en ettroms leilighet på Östermalm. Hvor stor andel utleieleiligheter det ideelt sett bør være har jeg imidlertid ingen mening om.

Av profesjonelle boligkjøpere kjøpte Oslo kommune flest boliger i 2016. Men 90 prosent av boligkjøperne er privatpersoner, og en del av disse er i praksis investorer. De kjøper en leilighet nummer to, tre eller fire. Lund understreker likevel at det ikke finnes noen typisk boligkjøper, alle trenger et sted å bo og behovene varierer med livssituasjon og -fase.

– Det mest overraskende vi har funnet ut er kanskje at førstegangskjøperen er mye mer variert enn hva man kanskje hadde forventet. Mange kjøper sammen – og da er det kanskje bare den ene som kjøper for første gang – og aldersspennet er stort. De kjøper også alt mulig, men typisk nok kjøper de yngre litt mindre bolig enn de som er eldre og kanskje har opparbeidet seg mer egenkapital.

Hjelp hjemmefra

I Lunden Hageby ved Vollebekk har førstegangskjøperne Henriette Langhaug og Trym Stokland begynt å finne seg til rette i sin 44 kvadratmeterstore toroms. Begge er 22 år, og usedvanlig unge for å ha kjøpt sin egen leilighet. Det har de klart med hjelp hjemmefra.

– Det hadde aldri gått om vi ikke hadde fått sikkerhet i mine foreldres bolig. I tillegg er det mamma og jeg som er låntakere. Leiligheten er fullfinansiert med lån, forteller Henriette.

– Så jeg er gjeldsfri, gliser Trym, men legger straks til at de selvfølgelig har samboerkontrakt og deler likt på utgiftene. Begge er studenter og bruker studielån til å betale på boligen. I tillegg jobber Henriette i butikk, og Trym er assistent hos en eiendomsmegler. De mener det er bedre å eie enn å leie, og prisforskjellen er ikke så veldig stor.

– Denne leiligheten ville gått for 7000 kroner i måneden ved utleie, mens vi betaler 5000 på lånet pluss andre utgifter, sier Trym, som nettopp har avlagt siste eksamen på eiendomsmeglerstudiet på BI, med bestått eksamen venter fast stilling som eiendomsmeglerfullmektig. 22-åringen er med andre ord litt mer enn gjennomsnittlig orientert om boligmarkedet sammenliknet med ungdommer på hans alder. Hans erfaring er også at folk kjøper bolig for å bo, og de flytter helst ikke så langt.

– Her i Lunden Hageby er det mange ulike boligtyper tilrettelagt for ulike livsfaser og behov. Vi bor i en liten blokkleilighet, mens like bortenfor oss er det rekkehus, større leiligheter og boliger tilrettelagt for funksjonshemmede. Det gjør at man kan bli boende her lenge, forklarer Trym.

Prisbremsende tiltak

Anders Lund understreker at Trym og Henriette er mye yngre enn det som er vanlig for førstegangskjøpere. Snittalderen var 30 år i 2016, og gjennomsnittsstørrelsen på boligen de kjøpte var 64 kvadratmeter. De kjøpte for fire millioner kroner og har en snitt sameierbrøk på 75 prosent, noe som viser at mange kjøper sammen. Akkurat som Trym og Henriette.

Lund er ikke bekymret for de yngstes mulighet til å komme seg inn på boligmarkedet, og mener det ikke er et problem at de fleste 20 år gamle studenter ikke har råd til å kjøpe seg bolig sentralt i Oslo. Verre er det om sykepleiere med jobberfaring ikke får kjøpt noe sted i byen.

– Men 84 prosent av alle over 16 år i Norge bor i en bolig husholdningen eier selv. Og ser man på de fleste 16–25-åringer som ikke eier, har de stort sett foreldre som har eid en stund og dermed har ekstra egenkapital som de kan hjelpe barna sine med. De aller fleste har muligheten til å få slik hjelp, dermed hadde innføringen av krav om egenkapital på 15 prosent liten effekt, sier Lund.

Boliglånsforskriften som regulerer lånemuligheten ved bolig nr. to, mener Lund ser ut til å ha fått ønsket effekt. En begrensning på maks belåning på 60 prosent for sekundærboligkjøp og fem ganger bruttoinntekt rammer særlig investorer og høyinntektsgrupper som kunne hatt råd til å betjene høyere lån, men ikke får det. Det letter tilgangen til markedet for førstegangskjøpere. Lund mener også at halvert nettoinnflytning til Norge og en økning i ferdigstilte boliger de kommende årene, vil ha en dempende effekt på boligprisene.

Savner skogen

Trym og Henriette er innflyttere til Oslo, fra nabokommunen Nittedal. De har flyttet hjemmefra for første gang og synes de bor veldig sentralt og praktisk på Vollebekk.

– Her har vi alt vi trenger i nærheten. Nærbutikker, skoler og barnehager, pizza- og kebabsjapper, t-bane, tog og buss. Vi har heller ikke noe behov for å bo midt i smørøyet, men det er jo mye lettere å komme seg til jobb og studiesteder herfra, sier de. I Nittedal bodde de tett på skogen, noe de kan savne i byen. Men i nærheten har de både parker og grøntarealer. Da de begynte å lete etter leilighet hadde de imidlertid noen klare kriterier.

– Vi la inn preferanser på størrelse, pris, soverom og garasjeplass på Finn.no. Opplegg for vaskemaskin og ikke første etasje var også viktig for oss. Da dukket denne leiligheten opp, forteller Trym, som minnes at de til sammen var på rundt ti visninger. Men det var først leiligheten i Lunden Hageby de tro til og deltok i budrunden.

– Det var veldig spennende, og det nærmet seg faretruende vårt maksimale budsjett. Men så vant vi, sier Trym, som synes det er veldig fint endelig å bo sammen med kjæresten gjennom ni år.

– Vi er rene ekteparet, ler Henriette, men understreker at de verken tenker på å gifte seg eller få barn enda. Først må de bli ferdig med studiene.

– Men så kan det jo bli noen planer, sier Trym.

Blir boende

Folk flytter ikke så ofte som man tror, erfarer boliganalytiker Anders Lund, uten å kunne gi noen gjennomsnittsbotid. Man bor kortere tid i mindre leiligheter.

På Grünerløkka nyter Camilla og Martin utsikten fra femte etasje, de har ingen planer om å flytte igjen med det første – eller i det hele tatt. De er imponert over hvor grønt og stille det er – midt i byen.

– De eneste lydene vi hører er fossen i Akerselva og naturen. Og tenk at rett her nede er det en laksetrapp, sier Martin entusiastisk. Paret tenker at her kommer de til å bli boende. De vurderte å kjøpe en leilighet med mulighet for utleie etter at ungene flytter ut, men Grünerløkka har ikke store nok leiligheter. Vestover ble det for dyrt.

– En «stor» leilighet på Grünerløkka er bare 80–90 kvadratmeter, vi har 110 fordi vi også har et utbygd loft. Leiligheten går over to etasjer med tre stuer nede – hvorav to er blitt til gutteværelser – og så har vi et mindre soverom og TV-stue på loftet. Det blir mye trapper opp til femte og sjette, sier Camilla. – Men vi blir her så lenge knærne holder, sier Martin.