Tøyen endrer boligmarkedet

– Tøyen skal bli et sted hvor alle slags folk kan og ønsker å bli boende, lenge. Et sted det er trygt og godt å vokse opp for alle barn. Privatmarkedet og kommunale boliger alene er ikke egnet til å skape et stabilt og bærekraftig bomiljø i indre by, derfor må vi våge oss ut av boksen og utvikle boliger og bomiljøer på radikalt nye måter, sier Sarah Prosser i Områdeløft Tøyen og Grønland, og Ole Pedersen, sosial entreprenør i foretaket Nedenfra. Prosser og Pedersen har sammen med arkitekt Arild Eriksen forfattet rapporten «Pilotbydel for gode boligsosiale løsninger», en boligstudie med eksempler, ideer og forslag til et alternativt boligmarked bestilt av bydelsutvalget i Bydel Gamle Oslo.

Sosial boligprofil er imidlertid ikke nytt for Tøyen, tvert om. Bydelen var aller først med sosiale boliger i Kristiania, det var her de første boligbyggelagene kom i stand og det var her de første kommunale hagebyene ble etablert.

– Tøyen kan bygge videre på en historisk identitet som foregangsbydel som går i front og prøver ut nye og bærekraftige boligløsninger og nabolagsmodeller. Nå trenger vi å tenke nytt igjen, sier Prosser.

I Bydel Gamle Oslo, og på Tøyen og Grønland spesielt, har boligprisene skutt enormt i været, samtidig har bydelen en stor andel kommunale leiligheter.

– Folk med normal økonomi har ikke råd til å etablere seg her. Under 50 prosent eier sin egen bolig, mot 80 prosent ellers i landet. Utleieprisene stiger raskt, og mange føler seg presset til å flytte fra Tøyen. Hver tredje beboer flytter i løpet av et år, noen inn i mindre bolig for å kunne bli boende i bydelen, forteller Ole Pedersen.

Kommunale fattigdomsfeller

Mens det markedsstyrte boligmarkedet har gjort at bare de aller rikeste har råd til å kjøpe leilighet på Tøyen, viser studier at de kommunale boligene kan bli fattigdomsfeller. For å beholde boligen og bli boende i bydelen så barna slipper å bytte skole og miljø, må familiene holde inntekten på et minimumsnivå.

– Vi ønsker jo at folk skal kunne bli boende på Tøyen, uavhengig av tykkelsen på lommeboka. Alle ønsker seg en trygg, stabil og langsiktig bosituasjon, derfor trenger vi et alternativt boligmarked i indre by som møter de ulike beboernes behov og ønsker. Det tjener ikke lokalsamfunnet på Tøyen at det er så stort gjennomtrekk, fastslår Ole Pedersen.

I boligstudien presenterer de en rekke anbefalinger for Tøyen og Bydel Gamle Oslo. Den er kanskje den mest omfattende samlingen av eksempler og anbefalinger for boligsosiale løsninger som noen gang er utgitt i Norge. Den har tatt utgangspunkt i Tøyen og Gamle Oslo, men eksempler og erfaringer er innhentet fra både inn- og utland. Sarah Prosser mener vi har mye å lære i utlandet.

Involvere beboerne i bolig- og nabolagsutvikling

– I Norge har boligmarkedet tradisjonelt vært delt inn i private, markedsstyrte løsninger, og kommunale boliger for vanskeligstilte. Det finnes ingen mellomting. I utlandet finnes en rekke eksempler på alternative løsninger som ivaretar en større bredde av folks boligbehov, og som ikke kun baserer seg på folks økonomi. Slike boligsosiale løsninger kan være et effektivt politisk virkemiddel for å oppnå sosial, økonomisk og miljømessig bærekraft også i Norge, mener Prosser, og understreker at for å nå målet må de som arbeider profesjonelt eller politisk med bolig være villige til å stille om og tenke utradisjonelt.

– De må lytte til innbyggere, sosiale entreprenører og frivillige, og være villige til å utvikle nabolag og skape nye boligsosiale løsninger sammen med dem. La beboerne være med på planleggingen og utviklingen helt fra starten, da vil vi få løsninger som møter morgendagens behov, sier hun.

Tilknytning til bydelen, engasjement i prosjektene og egeninnsats under byggeprosessen kan være kriterier for å få kjøpe eller leie en slik leilighet, dermed reduseres markedets press på boligprisene. En overgang fra leie til eie er også et prinsipp som Prosser og Pedersen anbefaler at iverksettes på Tøyen, for eksempel i kommunale bygårder.

Fra kommunal bolig til nabotomtelag

Rett ved siden av Tøyenløftets lokaler ligger en slik kommunal bygård med adresse Kolstadgata 7. Boligstudien viser at K7 for eksempel kan gjøres om til et såkalt nabotomtelag hvor beboerne får mulighet til å gå fra å leie til å eie egen bolig, samtidig som de får økt ansvar for eget bomiljø. For å beholde den sosiale profilen vil det ikke bli tillatt å ta ut privat profitt, overskuddet føres tilbake til nærmiljøet.

Yetis Subas har bodd på Tøyen i 17 år og er leder for gårdsstyret i K7, han applauderer boligstudiens forslag til pilotprosjekt og er sterkt engasjert i byutviklingen.

– Kona og jeg er veldig interessert i å få kjøpe leiligheten vi leier her. Vi betaler ganske høy husleie, men får ingenting igjen for det, sier Subas. Han og naboene er opptatt av bomiljøet og har tatt tak i en rekke utfordringer. Mange barn synes eksempelvis det er skummelt å gå ut når de kan støte på fremmede, utagerende rusmisbrukere i trappeoppgangen. Nå er det kommet lås på ytterdøren, og uønsket oppførsel er redusert. Nylig feiret K7 at de hadde fått kunst i oppgangen, et prosjekt som særlig involverte barna i blokka. Nå har nabolaget fått ny og positiv identitet.

Tidligere mente styrelederen, og mange med ham, at det Tøyen trengte var mer politi. Nå mener Subas det er oppfølging fra politikerne som er viktigst.

– De må bli kjent med oss. Her bor det mennesker med veldig mange forskjellige bakgrunner og ulike behov. Her bor over 20 nasjonaliteter, mange har opplevd krig. Her bor barnefamilier som trenger bedre plass og behøver å føle seg trygge. Om flere kunne få eie sin egen bolig ville det helt klart være positivt for bomiljøet. Folk ville ta mer ansvar, involvere seg og bry seg om naboen. Dessuten ville man kunne tjene mer penger uten å risikere å miste boligen sin fordi man tjener for mye, sier Subas, som stortrives på Tøyen og ikke ønsker å bo noe annet sted.

Styrelederen er lei av all den negative omtalen bydelen får, og støtter tanken om Tøyen som pilotbydel for boligsosiale løsninger. Han er godt fornøyd med samarbeidet med boligkontoret og områdeløftet, og har allerede drøftet muligheten for nabotomtelag og leie til eie i K7. Nå venter han på at politikerne skal gjøre nødvendige vedtak slik at endringene kan skje.

Områderegulering for sosiale formål

Boligstudien presenterer også flere andre ideer til konkrete pilotprosjekter som kan utvikles på Tøyen og i Bydel Gamle Oslo, men det vil enda ta tid før det kan komme i gang.

– En del avklaringer gjenstår, og studien skal etter hvert legges frem for byrådet. Vi har sett på hele bydelen under ett, og sett oss ut tomter og bygninger som kan være velegnet til boligsosiale prosjekter, forklarer Sarah Prosser. Poenget med studien er imidlertid ikke å definere konkrete pilotprosjekter, men gi inspirasjon til beboere og politikere ved å presentere muligheter og innovative handlingsrom og prinsipper for hvordan man kan tenke helt nytt om bomiljø og kommunale boliger.

– Det bør gjøres strukturelle strategiske grep for å etablere et mer stabilt og profesjonelt utleiemarked. Vi foreslår også bruk av områderegulering med et sosialt formål. Det er aldri gjort i Norge tidligere, men er fullt mulig innenfor gjeldende lovverk, sier Ole Pedersen, og viser til områdereguleringen for klimaeffekt.

Langtidsleie for lokale barnefamilier

Et prosjekt det særlig er knyttet store forventninger til er Hagegata 30 ved Tøyen torg. Den kommunale bygården med totalt 50 leiligheter har stått tom i flere år, uten at man er kommet noe særlig nærmere et svar på hva som skal skje.

– Opprinnelig var det planlagt studentboliger her, men Studentskipnaden i Oslo avviste dette fordi bygningen var uegnet. Det er vi glade for nå, fordi det ikke ville gitt stabilitet og tilgang på boliger for de som allerede bor her slik som vi ønsker. Avklaringer gjenstår, men det ligger i kortene at H30 skal dedikeres til innovative løsninger som møter beboernes behov, sier Sarah Prosser.

I praksis betyr dette trolig at H30 vil tilrettelegges for langtidsleie for barnefamilier av ulike størrelser og som allerede bor på Tøyen. Gården kan ikke selges enda, men ønsket er å skape et stabilt, adekvat og varig botilbud som bidrar til sosial utjevning.

Vil sikre mangfold og sosial bærekraft

Det er mange engasjerte beboere på Tøyen, og gjennom Tøyenrådet ble den vanskelige boligsituasjonen satt på dagsorden. Bydelsutvalget i Gamle Oslo ved leder Line Oma valgte derfor å bestille denne boligstudien for å få utredet alternative løsninger.

– Nå trenger vi en kritisk gjennomgang av studien for å se hva som er realistisk og bærekraftig. Plankontoret for områdeløft ved Rådhuset i Oslo skal hjelpe oss med dette.

Vår drøm er å prøve ut flere modeller som kan fungere i bydelen, sier Oma, og understreker at det er grunnleggende viktig å lytte til beboerne, de har fått til mye.

– Det har vært en fantastisk utvikling siden Tøyenløftet startet for tre år siden. Nå snakker folk sammen, de tar eierskap og organiserer seg. Det er blitt et nabolag. Målet er å bevare mangfoldet på Tøyen og i Gamle Oslo, og at grupper med lav økonomisk kapital skal kunne bli boende i indre by, sier bydelsutvalgslederen. Målet er også å vekke interesse og nysgjerrighet for innovative, boligsosiale løsninger, slik at flere kan komme på banen og være med på å forme hvordan indre by skal være i fremtiden.

– Jeg kunne tenke meg å utfordre byutviklingspolitikere, Plan- og bygningsetaten, Bymiljøetaten og andre med kompetanse på feltet til å finne ut hvordan vi kan bruke eksisterende virkemidler, reguleringer og rammeverk til å sikre mer sosial bærekraft og mangfold i boligmarkedet, sier Line Oma.