Hvor høyt bør det bygges på Frysja?

Enda et av Oslos gamle industriområder nærmer seg omforming. På vestsiden av Akerselva, der den etter utløpet fra Maridalsvannet retter seg ut og begynner sin reise mot byen og fjorden, skal en ny bydel reise seg. Her skal det bli boliger, møteplasser, torg, butikker. Og tydelige grøntdrag som forbinder den nærliggende Nordmarka med elven.

Planforslaget for den første delen av området som skal bygges ut, ca. 55 dekar vest for Frysjaveien og sør for Kjelsåsveien, lå ute på høring med frist 11. mai. Det var to alternativer å ta stilling til. Utbygger Stor-Oslo Eiendom/Frysjaparken Utvikling har kommet med et planforslag, og Plan- og bygningsetaten (PBE) fremmer et alternativ til dette forslaget. Det er politikerne som til slutt skal avgjøre hvordan området skal utvikles.

Mye likt

Sett ovenfra, som på et vanlig kart, er forskjellen på de to alternativene knapt synlig. Men sett fra bakkenivå blir det tydelig: Det dreier seg om høyder og antall etasjer. Høydene på de mange byggene i området vil variere, men mens utbygger ønsker bygg på opptil åtte etasjer, vil PBE redusere høyden til maksimalt seks etasjer. Noe som får klare konsekvenser for antallet boligenheter: Utbyggers alternativ innebærer ca. 950 boliger, PBEs ca. 600. Dessuten er utbygger og planetaten uenige om plasseringen av en barnehage: Stor-Oslo Eiendom vil plassere den i det ene grøntdraget, PBE ønsker barnehagebygningen integrert i bebyggelsen.

Utearealer

– Utbygger og vi i PBE er enige om hovedtrekkene for bebyggelse og grøntdrag, dette har vært en positiv prosess. Vi har helt fra starten av planprosessen signalisert en lavere utnyttelse, og vi mener at høyden i utbyggers forslag reduserer kvaliteten i det offentlige rommet for de nye beboerne, særlig med tanke på solforhold. Vårt alternativ er derfor å ta ned høyden på byggene. Åtte etasjer vil fremstå som fremmed i dette området. Lavere bygg vil også tilfredsstille krav om felles utearealer i tråd med PBEs forslag til utearealsnorm. Barnehagebygningen bør ikke plasseres i grøntdraget, der ønsker vi en visuell åpenhet i tråd med vårt forslag veiledende planen for offentlig rom (VPOR) på Frysja, sier Gro Jensen Vig, enhetsleder i PBE.

Vig understreker at den utnyttelsesgraden som PBE foreslår, ligger omtrent på nivå med andre utviklingsområder i byen, bl.a. som på Løren.

Overrasket

Hos utbygger Stor-Oslo Eiendom (SOE) sier prosjektleder Carl Henrik Graff han er litt overrasket over forskjellen på de to alternativene.

– Ja, det er vi, på bakgrunn av den fruktbare prosessen som har vært og enigheten om de gode kvalitetene som ønskes. Vi ante at PBE ønsket en lavere utnyttelse, men ikke en så drastisk reduksjon som nå foreslås. Bydel Nordre Aker ønsker jo en høyere utnyttelse enn det PBE går inn for. Utover det vil jeg si at vi stadig har tro på vårt alternativ. I samråd med arkitektene mener vi det er skreddersydd for gode kvaliteter i området, vi kan ikke se at PBEs alternativ vil gjøre det særlig bedre. Fotavtrykket, løsningen på bakken, er med unntak av barnehagen ellers helt identisk i de to forslagene, sier Graff. Som påpeker at en frittliggende barnehage, altså plassert i et grøntdrag, er en bedre løsning enn å integrere den i et boligkompleks, bl.a. vil det gi barnehagen bedre utvidelsesmuligheter.

Fra industribygg til boliger

Graff sier at Frysjaparken Utvikling og SOE har kjøpt og utviklet eiendommen på andre premisser enn det som nå ligger i PBEs ønskede utnyttelsesgrad.

– Med en reduksjon på nærmere 350 boliger vil det ikke være økonomi i forslaget. Da kan det spøke for utvikling, selv om vi ikke tror det vil skje, sier prosjektlederen. Han forklarer behovet for et høyt boligantall med at området er krevende å utvikle.

– Det er store industribygg som står her i dag, og det er en omfattende prosess å rive dem og transformere dem til boliger og gode byrom, sier Carl Henrik Graff.

Les selv

Forslaget til detaljregulering av Frysja-området lå altså ute til offentlig ettersyn fram til 11. mai. Det aktuelle området er det første av i alt tre som skal utgjøre den nye boligbyen på Frysja. Samlet areal er ca. 130 dekar (130 000 kvadratmeter).