Det skjulte spleiselaget

Vært i Grenseveien i det siste? Da har du kanskje sett – eller vandret på – en ny gang- og sykkelbro over den trafikkerte gaten. De nye boligområdene sør og nord for Grenseveien har fått en forbindelse som er mye benyttet. De mange brukerne av broen tenker trolig mer på nytten enn på historien bak. For hvor mange vet at den er resultatet av et spleiselag?

Men det er den. Broen har kostet drøyt 20 millioner kroner. To tredeler er betalt av boligutbyggerne (Marienfryd, Hovinbekken 1) langs veien, en tredel er betalt av kommunen. Og «konstruktøren» bak spleiselaget er Eiendoms- og byfornyelsesetaten. En type spleiselag som etter hvert finnes over hele byen.

– Vi kaller oss ofte en koordinator. Utad er vi ikke veldig synlige, vi er nærmest som «en skygge av plansystemet». Vi får ofte til et spleiselag, den løsningen er særlig aktuell i områder der det er mange utbyggere og mange store offentlige tiltak, sier Ove Ellingsen, avdelingsdirektør i utviklingsavdelingen i Eiendoms- og byfornyelsesetaten. Han leder 35 ansatte, mange av dem er planleggere og jurister. Oppgaven er tydelig: Å sikre at det ved områdeutbygginger i Oslo kommer på plass de fellestiltak som politikerne (etter innstilling fra Plan- og bygningsetaten) ønsker og har vedtatt. Altså alt det som skal finnes mellom husene: Parker, broer, grøntområder, torg, veier. Verktøyet de bruker, heter utbyggingsavtaler. En kontrakt mellom utbyggere og kommunen. Dette er et viktig virkemiddel for å legge rammene på plass for økt boligbygging.

Få konflikter

– Ja, vi har fysiske forhandlingsmøter der begge parter stiller med advokater. Alle vil vel gi minst mulig og få mest mulig, smiler Ove Ellingsen. Men noen stor fare for streik eller utbyggingsstopp er det ikke. Ellingsen har opplevd at en utbygging på Ensjø stoppet opp, men det skyldtes finanskrisen etter 2008, ikke krangel mellom partene. Bakgrunnen for det lave konfliktnivået er årelange erfaringer både hos kommunen og utbyggerne om hvordan ting skal ordnes. Begge parter forstår at fellestiltak må på plass – og at de koster penger. Før det gis tillatelse til igangsettelse, må en avtale være undertegnet.

– Vi har to varianter av avtaler. Den ene er at utbygger bygger fellestiltakene selv og deretter overleverer dem til kommunen. Dette kaller vi for realytelser. Den andre varianten brukes når utbygger og kommune forstår at f.eks. en bro vil koste for mye for utbyggeren å dekke alene, eller at det er hensiktsmessig at tiltaket bygges av kommunen selv. Da betaler utbygger et kontantbidrag til kommunen, og så tar kommunen ansvaret – og risikoen – for bygging av tiltaket. Da kan kommunen også kople inn andre mulige utbyggere i nærheten for å utvide spleiselaget, sier Ove Ellingsen.

Store penger

Gangbroen i Grenseveien er altså et spleiselag. I Bjørvika finnes et ruvende eksempel på den andre varianten, altså at utbygger selv ordner alt – vel å merke i tråd med den vedtatte reguleringsplanen.

– Ja, vi har bekostet gater, havnepromenade, alt av offentlig areal mellom tomtene, sier Geir Lynnebakken, daglig leder i Bjørvika Utvikling og Bjørvika Infrastruktur. Avtalen mellom kommunen og utbyggerne ble signert i 2003, og den definerer ansvaret for området. Den angir også hvor stort areal som kan utvikles i Bjørvika; det er solide 840 000 kvadratmeter.

– Det er viktig at partene står sammen om å opprettholde dette utbyggingsarealet, fordi inntektene for felles infrastruktur er basert på dette beløpet. Det arealet/omfanget som Bjørvika-utbyggingen har ansvar for å ferdigstille, er kjent fra avtaletidspunktet, og kostnader på denne infrastrukturen forutsetter at inntektene blir som avtalt.

Bjørvika-utbyggingen vil anslagsvis vare i 30 år, altså fram til 2033. I dag er 35 prosent av bolig- og næringsarealet ferdig, og ca. 20 prosent er per nå i produksjon. Når alt står ferdig, vil Bjørvika Utvikling/Bjørvika Infrastruktur ha brukt to milliarder (2003-) kroner på å bygge fellestiltakene. Men helt alene er de slett ikke i prosessen: Det omfattende arbeidet med vann og avløp ordnes av Oslo kommune (Vann- og avløpsetaten). En annen viktig partner er Hafslund som sørger for strømforsyning og fjernvarme – kostnad for dette bæres av Bjørvika Infrastruktur AS.

– Dette var en modell som utbygger laget for å få utviklet Bjørvika, og så var Oslo kommune en part i forhandlingene, sier Lynnebakken.

Når gater og offentlig areal er ferdigstilt i Bjørvika, overdras det kostnadsfritt til kommunen. Et synlig og kjent tiltak er det populære badeanlegget på Sørenga. Det ble ferdig i 2015, og var fra første dag offentlig tilgjengelig. Da ble også ansvaret for drift og vedlikehold overført til Bymiljøetaten. I dag er det de som sørger for vakthold, utbedringer, vannmålinger etc.

Bidragene varierer

To milliarder er mye penger, men bidraget i Bjørvika må ses i forhold til utbyggers inntekter. I Bjørvika er boligprisene høye.

– Størrelsen på bidraget varierer. Det handler om utbyggers evne til å bære kostnader, og ulike områder har ulike behov for infrastruktur. På Skøyen, som vi jobber med nå, vil utbyggers bidrag være høyere enn på Ensjø der de første avtalene ble inngått i 2005. Det handler om Skøyens omfattende infrastruktur og et bedre boligmarked, forklarer Ove Ellingsen.

Utbyggingsavtalene er likevel preget av en god porsjon forutsigbarhet. Ellingsen forklarer at anleggsbidragene oftest ligger på 2–5 prosent, altså av utbyggers totalbudsjett.

Stor aktivitet

Ellingsen og hans kolleger mangler ikke arbeidsoppgaver. Oslo nærmest syder av byggeaktiviteter. Mens Eiendoms- og byfornyelsesetaten i årene fra 2005 til i dag i alt fikk inn ca. 170 millioner i kontantbidrag fra utbyggerne, antar han at kommunen fra 2017 til 2020 vil få 150–200 millioner hvert år.

– Aktiviteten har økt voldsomt. Så vi har rustet opp og ansetter nye folk, det er morsomt, sier Ove Ellingsen.

Samtidig er jobben komplisert. Hvor mye vil en bro som planlegges bygget i 2020, koste? Hva vil skje i indre by – der en rekke prosjekter er i emning og der sykkelveinett og kollektive løsninger skal oppgraderes? For å lage gode og riktige utbyggingsavtaler må Eiendoms- og byfornyelsesetaten være i stand til å beregne kompleksitet og kostnader.

– Indre by er særlig utfordrende, det blir jo en blanding av fag og politikk. Vi bruker mye teknisk ekspertise, hentet fra eksterne firmaer. Vi skal være synlig til stede og etablere forutsigbarhet gjennom gode utbyggingsavtaler, sier avdelingsdirektør Ove Ellingsen.