Frysja: kvalitet og kvantitet

Andreas Vaa Bermann, avdelingsdirektør for områdeutvikling, og Morten Wasstøl, avdelingsdirektør for byutvikling i Plan- og bygningsetaten, har nylig sendt planforslagene om hvordan Frysja bør bygges ut til politisk behandling. Det gamle industriområdet vest for Akerselva skal forvandles til et nytt boligområde. Like før sommeren ble den veiledende planen for offentlige rom (VPOR) sendt over. Den viser hvordan Plan- og bygningsetaten mener de overordnede rammene for utbyggingen bør være med plassering av offentlige rom og områder for bebyggelse, deriblant boliger, næring og en ny skole. Nå er reguleringsplanforslaget til Frysjaparken Utvikling AS for Frysjaveien 40, 42 og Kjelsåsveien 172 oversendt. Det er utbyggerne Stor-Oslo Eiendom og OBOS Nye Hjem som står bak forslaget. Her har Plan- og bygningsetaten fremmet et alternativ.

Uenighet om høyde og utnyttelse

En klar uenighet om utbyggingsgrad, bygningshøyder og bokvalitet er dermed blitt synlig også på politikernes bord. For Plan- og bygningsetatens forslag avviker tydelig fra hva utbyggeren ønsker. I dette området, som ligger vest for Frysjaveien og vil være første og en viktig del av utbyggingen, foreslår utbygger 935 boliger i opptil 8 etasjers høyder, 5000 m2 næringsareal og en barnehage. Dette vil innebære 1600–2000 beboere og ca. 200 arbeidsplasser. Planforslaget legger til rette for en bymessig utvikling med bygninger, funksjoner, parker og offentlige rom, som er en ønsket utvikling som er i tråd med overordnede planer.

– Vi mener forslagsstillers alternativ viser en god disponering av planområdet og en ønsket, bymessig kvartalsstruktur, men vi vurderer at høyden og utnyttelsen som foreslås, er for høy. Forslaget er i strid med kommuneplanen når det gjelder utnyttelse og kvalitetskrav, og vår oppgave er blant annet å følge opp utviklingen i henhold til den. Bygningshøyder opptil 8 etasjer vil gi et bomiljø vi mener blir for tett og for mørkt. Både private uteoppholdsarealer, fasader med balkonger og vinduer samt de offentlige rommene vil i for stor grad være skyggebelagt store deler av døgnet. Vårt alternative forslag har en noe lavere utnyttelse med maksimale bygningshøyder på 6 etasjer, men utformingsprinsippet om varierte bygningshøyder opprettholdes. Det vil gi ca. 650 boliger, som også er et vesentlig bidrag til boligutviklingen i området, sier Vaa Bermann og Wasstøl.

Terrenget i området skråner mot øst, og med for høy bebyggelse blir det dermed lite sol på private utearealer og offentlige rom. Området har også et lite effektivt kollektivtransporttilbud og allerede mye trafikk som gjør at man bør begrense antall boliger og arbeidsplasser, blant annet slik at trafikkbelastingen ikke blir for stor. Det er også viktig at bygningene langs Kjelsåsveien ikke overstiger 5 etasjer, og at byggehøyder på 6 etasjer forbeholdes bygningene langs Frysjaveien.

Lavere bebyggelse vil gi noe bedre solforhold på naboeiendommene øst for Frysjaveien og nord for Kjelsåsveien, og vil sikre noe bedre solforhold og kvalitet i sentrale offentlige rom (Frysja torg, allmenningen, Strøksgata og parkdragene). Slik kan man oppnå enkelte steder i de offentlige rom som har godt med sol, og hvor det vil være attraktivt å etablere uteserveringer eller andre muligheter for opphold. Dette er et av mange viktige elementer i planleggingen av de offentlige rommene.

– Det er ellers mange gode grep i utbyggers forslag. Det legger opp til en variert bebyggelse, et godt forhold mellom bolig- og næringsbebyggelse og viktige, tydelige grøntdrag, plasser, gater og offentlige rom, det bifaller og opprettholder vi også i vårt alternativ, sier Andreas Vaa Bermann.

Sikrer kvalitet i forslagene

Han har ved flere anledninger opplevd at Plan- og bygningsetaten kritiseres, særlig av utbyggere, for «å begrense» boligbyggingen i Oslo.

– Vi har ikke noe ønske om å begrense. Tvert i mot. Men vi opplever at mange planforslag ikke er i henhold til vedtatte planer, at de ikke sikrer tilstrekkelige kvaliteter og at de istedenfor søker å presse dem uten å tilby andre kvaliteter annet enn kvantitet. Særlig er offentlige rom og private uteoppholdsarealer for boligene under press. Da er det vår oppgave å påpeke dette og vise bystyret valgmulighetene, slik vi nå gjør på Frysja. Vi har selvfølgelig anledning til å anbefale noe som er i strid med kommuneplanen om vi mener det er riktig. Men det gjør vi ikke her. Vår oppgave er å se på summen av alle tiltakene i området, at hver enkelt plan må ha en kvalitet som sammen gir en attraktiv og god by for nye beboere og byens borgere, sier Vaa Bermann.

Morten Wasstøl, som har ansvaret for områdets VPOR, peker på Frysjas beliggenhet: nær nabo til Marka – og et stykke unna Oslo sentrum:
– Hovedveksten i boligbyggingen skjer i dag i gamle næringsområder nærmere sentrum. Frysja er lenger ute, med mindre kollektivtrafikkdekning. Det er elementer som bør tilsi en mer skånsom utbygging, sier Wasstøl.

Både Vaa Bermann og Wasstøl sier at Plan- og bygningsetaten ofte møter argumentet om penger: at en reduksjon i utbyggers planer vil bety at utbyggingen ikke lenger er lønnsom og dermed ikke kan realiseres.

– Vi erfarer at dette sjelden viser seg å være reelt. At området på Frysja vil bli utviklet, det er vi sikre på. Ja, vi skal selvsagt ta hensyn til økonomien, men vi må også se på samfunnsøkonomien og ønsket samfunnsutvikling og vi må sikre kvalitetene. Det er rett og slett vårt oppdrag. Et område må prissettes utfra forventningene i kommuneplanen, som sier noe om hva kommunen og bystyret ønsker, sier de to. De understreker at Plan- og bygningsetaten har en tett og løpende dialog med boligutviklerne, blant annet i deres felles Boligforum og i hvert enkelt planforslag som ligger til behandling.

VPOR for Frysja viser på et overordnet nivå hvilke kvaliteter og offentlige rom som skal på plass i området. To store grøntdrag, et torg, en miljøgate, en barnehage og en skole er viktige innslag. VPOR gir grunnlag for å stille krav i de enkelte reguleringsplanene, og er dermed viktig for å vise tidlig i prosessen hva en utbygger må regne med å bidra med til de offentlige rommene. Den viser også hvilke gater og plasser som skal prioriteres for publikumsrettede virksomheter. På Frysja er Plan- og bygningsetaten blitt kritisert for ikke å ta nok hensyn til de næringsdrivende som skal ha lokaler der. Ved å redusere antallet boenheter blir kundegrunnlaget lavere – og dermed minsker mulighetene for butikker, kafeer og andre til å drive rasjonelt, hevdes det.

– Vårt svar på dette er at næringstiltakene skal betjene flere enn de nærmeste beboerne. Her skal det være et tilbud til hele området på Frysja. Ved å satse mer på kvalitet og noe mindre på kvantitet vil dette nye området være et attraktivt sted å oppsøke for mange ut over de nye beboerne, sier Andreas Vaa Bermann og Morten Wasstøl.