Rosenholm: Et nabolag for fremtiden

Tanken er at området, som i dag kanskje er best kjent for Rush Trampolinepark og Søndre Aas gård, skal få sin egen identitet som bidrar til å knytte naboområdene bedre sammen. I kommunens planer er det estimert plass til 2000 nye boliger, hovedsakelig i blokkbebyggelse.

– Rosenholm ligger som en industriøy blant den nærliggende boligbebyggelsen. I tillegg er det godt grunnlag for utvikling med jernbane i øst og grønt kulturlandskap i vest, sier Liv Oxaal Kaasen, prosjektleder i Plan- og bygningsetaten.

Med seg på laget har hun Mario Vahos fra OBOS som assisterende prosjektleder. Planene for Rosenholm utvikles nemlig i en pilot som tester et tettere samarbeid mellom kommunen og private aktører.

– Rosenholm er i kommuneplanen avsatt som et utviklingsområde, og planen er at det skal bli mer byaktig. Områdereguleringen, som vi nå går i gang med, skal legge de overordnede rammene for hvordan området skal se ut. Det innebærer blant annet hvordan gater og torg skal plasseres, hvor det skal være barnehage og boliger, og omtrent hvilke høyder bebyggelsen skal få, sier Oxaal Kaasen.

Vil bevare det grønne

Det er fine grønne omgivelser i nærheten av Rosenholm. Spesielt Søndre Aas Gård trekkes fram som en sjarmerende nabo. Alt dette skal tas vare på, så det er kun industriområdene som skal bygges ut.

– Vi har gjennomført stedsanalyser og fått mange innspill på hvordan vi kan skape gode bygulv der folk trives. Akkurat hvordan vi skal gjøre det er vanskelig å si ennå, men intensjonen er å skape et nabolag som er attraktivt å bo, besøke og jobbe i, sier Mario Vahos, assisterende prosjektleder i OBOS.

Planen er også å legge til rette for sykkel og gående, for god infrastruktur eksisterer allerede. Fra togstasjonen er du på Oslo S på 15 minutter, og hovedveien betjener trafikken i området.

– Vi vil legge til rette for at hele livet kan leves på Rosenholm. Å koble utviklingen på eksisterende vegetasjon blir en viktig del av det. Vi vil også ha variasjon i størrelse på boligene og legge til rette for gode møteplasser og næring, sier Oxaal Kaasen.

En ny måte å jobbe på

Liv og Mario sitter sammen minst to dager i uken for å jobbe med Rosenholm-prosjektet. Så langt har de bare positive erfaringer.

– Vi grunneiere er veldig glade for å ta del i prosessen fra start. Foreløpig er dette prøveprosjektet veldig vellykket, så vi håper at det vil endre måten vi jobber på i fremtiden. Det kan spare både oss grunneiere og Plan- og bygningsetaten for tid og kostnader, sier Vahos.

Normalt er det Plan- og bygningsetaten som utarbeider områdereguleringsplanene, med innspill fra aktører som grunneiere og innbyggerne. Utfordringen er at dialogen ofte tar mye tid. Derfor er Plan- og bygningsetaten svært optimistiske til at praksisen med å sitte sammen blir vanligere i fremtiden.

– Vi ønsker å regulere arealene på en måte som gjør det attraktivt for grunneierne å utvikle området. Samtidig er det viktig at kommunen beholder det overordnete ansvaret. Vi legger føringer på hva som kan bygges hvor, og har ansvaret for at utviklingen ivaretar ulike hensyn på best mulig måte, sier Oxaal Kaasen.

Hun er klar på at en reguleringsplan gir en rett til å bygge, men ikke en plikt. Derfor er det viktig at områdereguleringsplanen lages på en måte som gjør at utbyggerne ønsker å utvikle området.

– At Mario og jeg nå sitter sammen bidrar forhåpentligvis til at vi finner løsninger alle er fornøyde med, og at vi sikter mer «rett på mål» enn det som noen ganger er tilfellet ellers, sier hun.

– Så langt er vi veldig enige. Målet er å lage planer som er bra for Oslo og som legger til rette for et godt nabolag. Selv om vi er helt i startfasen nå og sikkert vil støte på noen uenigheter underveis, har jeg stor tro på at vi vil lykkes, sier Vahos.

Fremdeles tidlig i prosessen

Sannsynligvis er det ikke før tidligst i 2029 at den første spaden på Rosenholm kan settes i jorda. Den største milepelen før det er i 2027 når politikerne skal få planene til behandling, som er ganske raskt i denne sammenhengen.

– Når politikerne forhåpentligvis godkjenner planene vi legger nå, kan detaljreguleringen påbegynnes, sier Oxaal Kaasen.

Både hun og Vahos håper at denne delen av prosessen vil gå fort fordi de største spørsmålene avgjøres allerede i områdereguleringen.

– Den første høringsfristen er 6. mai i år, og da er det særlig innspill om hva vi må huske på å undersøke som er viktig. Det blir mange muligheter for innbyggerne til å gi innspill senere i prosessen også. Nå er det mest et varsko om at vi påbegynner prosessen, forsikrer Vahos.

I løpet av senhøsten 2024 vil det komme et planprogram som sier noe om planene for veien videre, blant annet hvordan medvirkningsarbeidet skal gjennomføres. Her kan alle som ønsker komme med innspill.