Småhusplanen – et verktøy for alle som vil opprettholde bomiljøer

Hva er et småhus – og hva er et småhusområde? Definisjoner er vanskelige saker. Men i 1995 bestemte Oslo kommune at ca. 29 000 eiendommer hørte hjemme i småhusområder. Områder der husene er fra ulike tidsepoker, ulike i utforming, omfang og høyde, men allikevel såpass like at de gir strøket en såkalt «småhuskarakter». Og dermed med kvaliteter som skal beskyttes og bevares.

– Med småhusplanen fikk vi et verktøy for alle som vil bevare et strøks egenart, sier Ellen de Vibe, byplansjef i Oslo. Og vil gjerne imøtegå kritikken som har vært reist mot planen – at den åpner for fortetting og til dels riving i etablerte småhusområder.

En fire-delt strategi

– I 1995 fikk Oslo en omfattende strategi for utvikling av småhusområder, i form av en fire-delt strategi. Vi skulle lage planer for stasjonsnære områder, for områder med særskilte naturverdier, for 18 områder med særlig bevaringsverdige hus – og altså områder for generell fortetting, altså med småhusplanen. Samspillet mellom disse planene er ikke godt nok kjent, sier Ellen de Vibe. Og tenker særlig på oppmerksomheten rundt de stasjonsnære områdene, også kjent som knutepunkt-strategien. En strategi det har vært atskillig diskusjon rundt, ikke minst fordi den geografisk omfatter noen områder med etablert småhusbebyggelse.

– Småhusplanen skal ikke ha «skylden» for knutepunkturoen rundt den. Disse planene kom-politikken og altså samtidig og var deler av en samlet arealbrukspolitikk. Bare noen få prosent av småhusene berøres av utbyggingsplaner. Vi skal både satse på knutepunkter og bevare småhusområder, sier byplansjefen.

Ikke med i småhusplanen selv om man bor i småhus

– Det heter jo småhusplanen, da tenker mange at de er omfattet av den fordi de bor i småhus. Men slik er det ofte ikke, sier byplansjefen og peker på kartet. Der de grønnfargede feltene, som viser småhusområdene, er mange og spredte. Et visst antall småhus i samme strøk er ingen garanti for «medlemskap» i småhusplanen.

Men 29 000 eiendommer inngår altså i planen. Og intensjonen med å plassere dem der, er klar:

– Vi skal bevare småhusområdenes karakter og kvaliteter, sier Ellen de Vibe.

I planen formuleres det slik: «Planen skal ivareta områdenes estetiske, funksjonelle, kulturminnefaglige og miljømessige kvaliteter knyttet til eksisterende bebyggelse, landskap, vegetasjon og biologisk mangfold.» Så da er vel bare å ta vare på det grønne på tomten – og bygge et hus kliss maken til naboens?

– Trær er viktige for biologisk mangfold, de skaper spredningskorridorer og sørger for klimatilpasning. En voksen bjørk kan suge til seg 500 liter vann hver dag. For øvrig er det flere lover som regulerer dette, som naboloven og plan- og bygningsloven. Så her er vi ganske strenge. Men noe generelt byggeforbud på tomter med store trær er det ikke. Her gjøres konkrete vurderinger. Trær tillates også felt som del av en byggesøknad dersom det er helt nødvendig for å få til en god plassering av nytt bygg, gode utearealer og terrengtilpasning, sier byplansjefen.

Samklang med eksisterende bygninger

Småhusplanen handler også om høyder og volum. Noen kopi av naboens hus handler det altså ikke om, men «flertallet av følgende formingsfaktorer skal hentes fra eksisterende bebyggelse: Høyde, lengde/bredde, grunnflate, volumoppbygging, takform og materialbruk». I veilederen til småhusplanen (utgitt i juni 2016) heter det at man skal bruke formingselementene slik at de får «samklang med eksisterende bygninger uten at disse gjøres like». Det nye byggets høyde må f.eks. ta hensyn til dominerende gesims- og mønehøyde i nærområdet, og grunnflaten bør ikke avvike vesentlig fra bebyggelsen rundt.

Men spillerom finnes; småhusplanen gir rom for stilmessige utfordringer. Vel å merke hvis det tenkes helhetlig. Ikke minst kan byggets volum telle mye: «Velger man å bruke en avvikende grunnflate, typologi og/eller høyder, vil volumoppbygging fremstå som særlig viktig for tiltakets forhold til nærområdet» (veilederen s.30).

En del regler, altså, en del avveininger – og en god porsjon følsomhet for strøkets egenart: «Områder med i hovedsak ensartet bebyggelse krever en større grad av nennsomhet ved innpassing av nye tiltak.»

Styrer ikke stilen på enkeltbygg

– Det er viktig å understreke at småhusplanen ikke styrer stilen på enkeltbygg. Men planen er på noen punkter mer mekanistisk og mindre skjønnsbasert enn vi i Plan- og bygningsetaten ideelt kunne ønske. Dagens småhusplan er et resultat av flere prosesser og diskusjoner, bl.a. med Fylkesmannen. Første utgave tillot stor utnyttelsesgrad på store tomter, noe som førte til store blokker og sterke reaksjoner. I forrige fase var noen utbyggere sinte på oss fordi de syntes vi var strenge, nå kan en del naboer synes at vi er for snille og tillater for mye, sier Ellen de Vibe.

Som altså må hanskes med en del kontroverser.

– Ja, det oppstår noen kontroverser. Men det er fint at naboene engasjerer seg, selv om det er krevende. Vi har nylig hatt kurs for Oslo Velforbund, for å få til et best mulig samarbeid og kunnskap om prosesser, om når og hvordan man best engasjerer seg, sier hun.

Plan- og bygningsetaten utarbeider nå kart som bedre enn tidligere viser hvilke områder som omfattes av småhusplanen. Et nyttig verktøy er også tjenesten Hva gjelder for eiendommen, den er fritt tilgjengelig på Oslo kommunes nettsider. Der kan det til enhver tid sjekkes hvilke planer som gjelder for den enkelte eiendom.

«En plan med mange gode intensjoner – og krevende å jobbe med»

Én gammel enebolig på en stor tomt ble til fire nye eneboliger, alle i moderne stil. Klart annerledes enn nabohusene, men samtidig utført i tråd med småhusplanen. Og så vellykket at prosjektet ble nominert til Oslo bys arkitekturpris.

– Vi ønsket et prosjekt som spiller opp mot omgivelsene. Et prosjekt som harmonerer, uten å kopiere. Vi satset på grøntdrag mellom husene, tre som materiale, mørke fasader, og saltak og volum som er karakteristisk for stedet. Samtidig har vi ønsket å skape noe nytt og særegent, sier arkitektene Cecilie Wille og Caroline Støvring i Morfeus arkitekter om de fire byggene de utformet i Bjørnslettveien 11.

– Hvordan var det å jobbe innenfor rammene som småhusplanen setter?

– Planen har gode intensjoner om bevaring av strøkskarakter og vegetasjon. Dessverre opplever vi at regelverket til dels spenner ben for nettopp disse intensjonene. Eksempelvis medfører parkeringskravet og snuplass på egen grunn at prosjekter blir mindre grønne enn de ellers kunne vært. Planen med veileder på 60 sider er for omfattende. Fokus blir ofte på det juridiske mer enn arkitektonisk gode løsninger. En revisjon og forenkling bør vurderes. En viss grad av skjønn kommer man uansett ikke utenom. Hva bevaring av strøkskarakter betyr, varierer fra sted til sted. F.eks. er høydebegrensingen noen steder for streng. Det er et tankekors at en del grelle fortettingsprosjekter passerer nåløyet uten dispensasjoner. Samtidig er det mange flotte eldre villaer i byen, som for eksempel Villa Stenersen, som ikke ville blitt tillatt oppført i dag, sier Wille og Støvring.