ByplanOslo

Sniktitt på fremtidens boligprosjekter

Plan- og bygningsetaten har utviklet en ny digital kartløsning som lar deg se hvilke boligprosjekter som er klare for byggestart.

– Vi hadde mange data, men ingen brukervennlig måte å dele dem med politikere, utviklere og vanlige Oslo-borgere på, forteller Erlend Sveen Finstad, prosjektingeniør i Plan- og bygningsetaten.

Skal det bygges noe i ditt nabolag? Sjekk reguleringsreserven.

I 2019 kom derfor han og kollegaen David Hill opp med idéen om å legge alle dataene fra vedtatte og ferdigregulerte boliger i Oslo inn i en enkel dataløsning. I oktober 2020 var den klar og viser nå informasjon fra Plan- og bygningsetaten på en forståelig og intuitiv måte.

– Typiske spørsmål vi tidligere fikk rundt byggeplaner og reguleringer kan du nå finne svaret på selv i den interaktive kartløsningen, sier Finstad.

Erlend Sveen Finstad
Erlend Sveen Finstad utviklet den digitale kartløsningen slik at folk enkelt kan få oversikt over reguleringsreserven, og få en indikasjon på hvor det vil bygges nye boliger de kommende årene.
Foto: Heidi Elise Ellingsen

Reguleringsreserve – hva er det?

Det er Oslos reguleringsreserve som vises i den nye kartløsningen. Reguleringsreserve er et ukjent ord for mange, men kort fortalt er det en oversikt over boliger som bystyret har vedtatt skal bygges, men som ikke har fått igangsettingstillatelse enda. Når et boligprosjekt får igangsettelsestillatelse, regnes det som påbegynt og fjernes fra reguleringsreserven – og dermed kartløsningen.

– Vi oppdaterer kartet og reguleringsreserven tre ganger i året. Forrige oppdatering var i februar 2021, forteller Finstad.

En reguleringsplan er en politisk vedtatt plan over et avgrenset område. Reguleringsplanen fastsetter hvordan området kan brukes og hva som kan bygges der.

Når et boligprosjekt er vedtatt av bystyret, må utbyggeren søke om igangsettingstillatelse hos kommunen. Søknaden har som formål å avklare om prosjektet tilfredsstiller krav til tekniske og funksjonelle egenskaper slik det er bestemt i lovbestemmelser og forskrifter.

Når igangsettingstillatelsen er gitt kan utbygger starte boligprosjektet.

Les mer om reguleringsplaner her.

Den siste oppdateringen av reserven viste at 27 304 boliger i Oslo er regulert – fordelt på 131 planer. Dette er en økning på 2 200 boliger fra januar 2020. Reserven øker og minker i takt med at boliger blir vedtatt og igangsatt. Av boligene som er regulert er 15 900 som områdereguleringer. Boligene som er klare for byggesak er dermed rundt 11 000.

I reserven anvendes boligtall som er beregnet i løpet av planprosessen. Plan- og bygningsetaten beskriver reguleringsreserven som et kvalifisert anslag. Det vil si at det i mange tilfeller kan oppstå endringer i planer senere, som gjør at antallet ferdigstilte boliger vil avvike fra det som oppgis i reserven.

Reguleringsreserven
Kjenner du deg igjen? Kartløsningen er tilgjengelig som en webapplikasjon og gir deg enkelt oversikt over hvilke boligprosjekter som er planlagt i Oslo.
Foto: Oslo kommune

Derfor ligger prosjekter lenge i reserven

Noen boligprosjekter blir liggende lenge i reguleringsreserven før prosessen om å søke igangsettingstillatelse iverksettes. Dette kan det være mange årsaker til, men ofte handler det helt enkelt om at prosjektene ikke er modne for å settes i gang.

– Større områder i reserven mangler nødvendig kritisk infrastruktur. Det er vanskelig å få til levedyktige prosjekter før dette er på plass, forklarer Anders Bakken Eriksen, partner i eiendomsutviklerfirmaet Bonum.


Typiske spørsmål vi tidligere fikk rundt byggeplaner og reguleringer kan du nå finne selv i den interaktive kartløsningen.

Erlend Sveen Finstad, prosjektingeniør i Plan- og Bygningsetaten.

Manglende infrastruktur gjelder for det meste i områder utenfor bykjernen, men også sentralt i Oslo kan det ta tid før vedtatte boligprosjekter igangsettes.

– Selv om infrastrukturen er på plass, er det ofte komplekse krav til felles planlegging mellom kommune og utvikler som kan ta tid å avklare, sier Bakken Eriksen, og legger til:

– Det er fra bransjens side foreslått en oppdeling av begrepene i reguleringsreserven for å gi et mer presist bilde av den reelle situasjon.

Hovinbyen bygges med et 50-års perspektiv og kan gi plass til 30 000 til 40 000 nye boliger og 50 000 til 100 000 arbeidsplasser. Med webapplikasjonen kan du enkelt følge med på utviklingen.
Hovinbyen bygges med et 50-års perspektiv og kan gi plass til 30- til 40 000 nye boliger og 50- til 100 000 arbeidsplasser.
Foto: Heidi Elise Ellingsen

I dette området bygges det mest

Per februar 2021 er det fire store prosjekter som skiller seg ut i den digitale kartløsningen: Gjersrud-Stensrud, Filipstad, Furuset og Bjørvika. Likevel er det et annet område av byen som skiller seg mest ut, og det er Hovinbyen med Ensjø, Løren, Bryn og Ulven i spissen.

Hovinbyen er et område med mange mindre planer. Det er Oslos største byutviklingsområde og har som mål å koble sammen indre by og Groruddalen, sier Finstad fra Plan- og bygningsetaten.

Bonum er en eiendomsutvikler som satser på data, kart og analyser for å støtte opp prosessene sine. Bonum samler og strukturerer offentlig data relatert til eiendom, inkludert reguleringsreserven.
Bonum er en eiendomsutvikler som satser på data, kart og analyser for å støtte opp prosessene sine. Bonum og tilsvarende aktører samler og strukturerer offentlig data relatert til eiendom, inkludert reguleringsreserven.
Foto: Bonum

Eiendomsutvikler: Bruker reserven i egen løsning

En bransje som allerede har fått god bruk for den nye måten å vise data fra reguleringsreserven på er eiendomsutviklingsbransjen.

– Reguleringsreserven er viktig for arbeidet vårt. Frem til nå har vi satt av ressurser til å lese og hente informasjon fra 10-20 nettsider og flere tilhørende telefonsamtaler – bare for å vurdere en enkelt tomt. Nå kan vi gjøre denne prosessen med noen få klikk i en tilpasset løsning, forteller Jarle Bjørnbeth, databasearkitekt i Bonum, og legger til:

– For oss som jobber med data fra kommunen var dette en liten revolusjon.

– Nesten alt kommunen vedtar påvirker eiendom på en eller annen måte. Skal det bygges en busstasjon, park, skole, vei eller om reguleringer endres må vi følge med. Den nye kartløsningen gjør at vi kan jobbe mer effektivt, sier Bjørnbeth.

Deise Nunes

Ensjøbyen: Fra bilby til urbant nabolag

– Ensjø er på god vei til å bli en boligby der folk lever sine liv, men den mangler personlighet, sier Deise Nunes, Ensjø-boer på tredje året.

Anijade

Flytte eller bli: Økonomi og nærmiljø avgjør

Boligstørrelse og trygt nærmiljø betyr mest for barnefamilier som flytter. En ny undersøkelse viser hvorfor mange velger å flytte fra indre by – og hva som kan gjøres for å få flere til å bli.

Lørenparken

Hva kan vi lære av Løren?

Skap gode møteplasser. Plant mer grønt. Bygg for å unngå ensomhet. Slik blir en ny bydel et godt sted å bo. Er Lørenbyen godt nok bygget? Både ja og nei.



Publisert: 22. Mars 2021

Les også disse sakene