Sniktitt på fremtidens boligprosjekter

– Vi hadde mange data, men ingen brukervennlig måte å dele dem med politikere, utviklere og vanlige Oslo-borgere på, forteller Erlend Sveen Finstad, prosjektingeniør i Plan- og bygningsetaten.

I 2019 kom derfor han og kollegaen David Hill opp med idéen om å legge alle dataene fra vedtatte og ferdigregulerte boliger i Oslo inn i en enkel dataløsning. I oktober 2020 var den klar og viser nå informasjon fra Plan- og bygningsetaten på en forståelig og intuitiv måte.

– Typiske spørsmål vi tidligere fikk rundt byggeplaner og reguleringer kan du nå finne svaret på selv i den interaktive kartløsningen, sier Finstad.

Reguleringsreserve – hva er det?

Det er Oslos reguleringsreserve som vises i den nye kartløsningen. Reguleringsreserve er et ukjent ord for mange, men kort fortalt er det en oversikt over boliger som bystyret har vedtatt skal bygges, men som ikke har fått igangsettingstillatelse enda. Når et boligprosjekt får igangsettelsestillatelse, regnes det som påbegynt og fjernes fra reguleringsreserven – og dermed kartløsningen.

– Vi oppdaterer kartet og reguleringsreserven tre ganger i året. Forrige oppdatering var i februar 2021, forteller Finstad.

Den siste oppdateringen av reserven viste at 27 304 boliger i Oslo er regulert – fordelt på 131 planer. Dette er en økning på 2 200 boliger fra januar 2020. Reserven øker og minker i takt med at boliger blir vedtatt og igangsatt. Av boligene som er regulert er 15 900 som områdereguleringer. Boligene som er klare for byggesak er dermed rundt 11 000.

I reserven anvendes boligtall som er beregnet i løpet av planprosessen. Plan- og bygningsetaten beskriver reguleringsreserven som et kvalifisert anslag. Det vil si at det i mange tilfeller kan oppstå endringer i planer senere, som gjør at antallet ferdigstilte boliger vil avvike fra det som oppgis i reserven.

Derfor ligger prosjekter lenge i reserven

Noen boligprosjekter blir liggende lenge i reguleringsreserven før prosessen om å søke igangsettingstillatelse iverksettes. Dette kan det være mange årsaker til, men ofte handler det helt enkelt om at prosjektene ikke er modne for å settes i gang.

– Større områder i reserven mangler nødvendig kritisk infrastruktur. Det er vanskelig å få til levedyktige prosjekter før dette er på plass, forklarer Anders Bakken Eriksen, partner i eiendomsutviklerfirmaet Bonum.

Manglende infrastruktur gjelder for det meste i områder utenfor bykjernen, men også sentralt i Oslo kan det ta tid før vedtatte boligprosjekter igangsettes.

– Selv om infrastrukturen er på plass, er det ofte komplekse krav til felles planlegging mellom kommune og utvikler som kan ta tid å avklare, sier Bakken Eriksen, og legger til:

– Det er fra bransjens side foreslått en oppdeling av begrepene i reguleringsreserven for å gi et mer presist bilde av den reelle situasjon.

I dette området bygges det mest

Per februar 2021 er det fire store prosjekter som skiller seg ut i den digitale kartløsningen: Gjersrud-Stensrud, Filipstad, Furuset og Bjørvika. Likevel er det et annet område av byen som skiller seg mest ut, og det er Hovinbyen med Ensjø, Løren, Bryn og Ulven i spissen.

– Hovinbyen er et område med mange mindre planer. Det er Oslos største byutviklingsområde og har som mål å koble sammen indre by og Groruddalen, sier Finstad fra Plan- og bygningsetaten.

Eiendomsutvikler: Bruker reserven i egen løsning

En bransje som allerede har fått god bruk for den nye måten å vise data fra reguleringsreserven på er eiendomsutviklingsbransjen.

– Reguleringsreserven er viktig for arbeidet vårt. Frem til nå har vi satt av ressurser til å lese og hente informasjon fra 10-20 nettsider og flere tilhørende telefonsamtaler – bare for å vurdere en enkelt tomt. Nå kan vi gjøre denne prosessen med noen få klikk i en tilpasset løsning, forteller Jarle Bjørnbeth, databasearkitekt i Bonum, og legger til:

– For oss som jobber med data fra kommunen var dette en liten revolusjon.

– Nesten alt kommunen vedtar påvirker eiendom på en eller annen måte. Skal det bygges en busstasjon, park, skole, vei eller om reguleringer endres må vi følge med. Den nye kartløsningen gjør at vi kan jobbe mer effektivt, sier Bjørnbeth.